Kupnja nekretnine u Hrvatskoj: vodič korak po korak

1. Odredite budžet i financiranje

Prije pretrage razjasnite koliko možete platiti iz vlastitih sredstava i trebate li stambeni kredit. Banke u Hrvatskoj obično financiraju do 80 % procijenjene vrijednosti, pa računajte na barem 20 % vlastitog učešća plus troškove kupnje od otprilike 5 do 7 % cijene. Naš kalkulator kredita daje brzu procjenu mjesečne rate.

2. Pretražite tržište

Usporedite cijene po gradovima i naseljima u atlasu cijena i spremite pretragu na Nekredu kako biste dobili obavijest o novim oglasima. Obratite pažnju na cijenu po kvadratu, godinu gradnje, energetski razred i jesu li stan i zgrada legalizirani.

3. Pregled nekretnine

Na pregledu provjerite instalacije, vlagu, stolariju, zajedničke dijelove zgrade i pričuvu. Pitajte za režijske troškove i postoje li dugovi ili tekući sporovi. Dođite po danu i, ako je moguće, drugi put u drugo doba dana.

4. Provjera vlasništva

Zatražite zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list) i usporedite ga s katastrom. Na njemu moraju biti upisani prodavatelj kao vlasnik i svi tereti: hipoteke, pravo plodouživanja, zabilježbe sporova. Više o tome u vodiču Provjera nekretnine prije kupnje.

5. Ponuda i pregovaranje

Cijene u oglasima su tražene, ne postignute cijene. Prostor za pregovaranje ovisi o lokaciji i vremenu koliko je oglas aktivan. Uvjete dogovorite pisanim putem.

6. Predugovor i kapara

Predugovorom se utvrđuju cijena, rok isplate i rok predaje posjeda. Uobičajena kapara iznosi 10 % cijene. Odustane li kupac, gubi kaparu; odustane li prodavatelj, vraća dvostruku kaparu. Predugovor sastavlja odvjetnik ili javni bilježnik.

7. Kupoprodajni ugovor

Glavni ugovor potpisuje se kod javnog bilježnika, koji ovjerava potpis prodavatelja. Ugovor sadrži točan opis nekretnine (katastarska čestica, zemljišnoknjižni uložak), cijenu, način plaćanja i klauzulu intabulandi kojom prodavatelj dopušta upis vlasništva.

8. Plaćanje

Isplata ide bankovnim prijenosom, često uz pomoć banke kupca koja je odobrila kredit. Kod kredita banka istodobno upisuje hipoteku. Gotovinska plaćanja iznad zakonske granice nisu dopuštena.

9. Porez na promet nekretnina

Kupac plaća porez od 3 % tržišne vrijednosti, osim kod novogradnje na koju je obračunan PDV. Javni bilježnik ugovor dostavlja Poreznoj upravi, koja izdaje rješenje; porez se plaća u roku 15 dana od primitka. Detalji u vodiču Porez na promet nekretnina.

10. Upis u zemljišne knjige i predaja

Prijedlog za upis vlasništva podnosi se nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu, danas najčešće elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Nakon upisa preuzimate posjed, prepisujete struju, vodu, plin i komunalije i prijavljujete se upravitelju zgrade.

Ovaj vodič daje opći pregled stanja propisa u 2026. godini i ne zamjenjuje pravni savjet. Za konkretan slučaj obratite se odvjetniku ili javnom bilježniku.