Najam stana u Hrvatskoj: ugovor, polog, prijava i porez za najmodavca
Objavljeno 12. listopad 2026 · 2 min čitanja
Što mora sadržavati ugovor o najmu, koliki je polog uobičajen, tko plaća agenciju, kako se najam prijavljuje Poreznoj upravi i koliko poreza plaća najmodavac.
Ugovor o najmu
Ugovor mora biti pisani i sadržavati: podatke o stranama, opis stana, iznos najamnine i način plaćanja, tko plaća režije, trajanje (određeno ili neodređeno), otkazni rok i stanje stana pri predaji. Preporučuje se primopredajni zapisnik s fotografijama i stanjem brojila. Ovjera potpisa kod javnog bilježnika nije obavezna, ali olakšava dokazivanje i ovrhu.
Polog (depozit)
Uobičajen je polog od jedne do dvije mjesečne najamnine. Služi za pokrivanje štete i neplaćenih računa, ne kao zadnja najamnina, i vraća se u dogovorenom roku nakon iseljenja uz obračun.
Tko plaća agenciju
Od izmjena Zakona o posredovanju u prometu nekretnina najmoprimac ne plaća proviziju ako je agenciju angažirao najmodavac. Agencije stoga proviziju naplaćuju vlasniku, uobičajeno u iznosu jedne mjesečne najamnine plus PDV. Na Nekredu provjerite je li oglas privatni ili agencijski.
Prijava najma
Najmodavac mora ugovor prijaviti Poreznoj upravi u roku od 8 dana od sklapanja (ili ga dostavlja javni bilježnik ako je ovjeren). Najmoprimac prijavljuje prebivalište ili boravište u MUP-u na adresi stana; stranci iz EU prijavljuju privremeni boravak. Bez prijavljenog ugovora najmoprimac ne može ostvariti prava poput subvencija ili upisa djece u školu po adresi.
Porez za najmodavca
Najmodavci fizičke osobe plaćaju porez na dohodak od imovine: 12 % na najamninu umanjenu za paušalne izdatke od 30 %, plus prirez grada. Primjer: najamnina 700 €, osnovica 490 €, porez oko 59 € mjesečno (bez prireza). Porezna uprava izdaje rješenje i porez se plaća mjesečno. Turistički kratkoročni najam ima drukčiji režim: paušalni porez po krevetu i obvezna kategorizacija.
Otkaz i iseljenje
Kod ugovora na neodređeno vrijeme otkazni rok je najmanje tri mjeseca, ako ugovor ne kaže drukčije. Najmodavac može otkazati zbog neplaćanja, oštećivanja stana ili nedopuštenog podnajma. Samovoljno iseljavanje najmoprimca nije dopušteno; potrebna je sudska odluka.
Savjeti za najmoprimce
- Tražite uvid u zemljišne knjige da provjerite je li najmodavac vlasnik.
- Fotografirajte stan i brojila pri useljenju.
- Plaćajte najamninu bankovnim prijenosom s naznakom mjeseca.
- Spremite pretragu na Nekredu: dobri stanovi za najam u većim gradovima odlaze u nekoliko dana.
Stanje 2026. Za sporove i posebne slučajeve obratite se odvjetniku.
