Provjera nekretnine prije kupnje: zemljišne knjige, katastar, legalizacija i uporabna dozvola
Objavljeno 10. listopad 2026 · Ažurirano 13. listopad 2026 · 2 min čitanja
Pet provjera koje štede novac i živce: vlasnički list, usklađenost s katastrom, tereti, legalnost gradnje i energetski certifikat. Sve besplatno dostupno online.
1. Zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list)
Besplatno ga pregledavate na stranici uređena zemlja (oss.uredjenazemlja.hr) po broju katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška. Provjerite:
- list A (posjedovnica): opis nekretnine, površina, čestica,
- list B (vlastovnica): tko je vlasnik i u kojem udjelu; prodavatelj mora biti upisan u cijelosti,
- list C (teretovnica): hipoteke, pravo plodouživanja, zabrane otuđenja, zabilježbe sporova ili ovrha.
Ako je u uložak upisana plomba, u tijeku je postupak upisa i treba pričekati njegov ishod.
2. Usklađenost s katastrom
Katastar (katastar.hr) vodi podatke o česticama i zgradama. Površina i oblik čestice moraju odgovarati zemljišnim knjigama. Kod etažiranih zgrada provjerite je li stan upisan kao posebni dio s pripadajućim suvlasničkim udjelom; neetažirani stanovi otežavaju kredit i preprodaju.
3. Legalnost gradnje
Tražite građevinsku i uporabnu dozvolu ili, za starije objekte, potvrdu da je zgrada izgrađena prije 15. veljače 1968. Objekti legalizirani po Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama imaju rješenje o izvedenom stanju. Bez ovih dokumenata banka neće odobriti kredit, a pri prodaji je obavezno navesti stanje legalnosti.
Kod kuća i vikendica provjerite i prostorni plan: je li zemljište građevinsko i smije li se dograđivati.
4. Dugovi i troškovi
Zatražite potvrde o plaćenim režijama, komunalnoj naknadi i pričuvi. Dugovi prema upravitelju zgrade i komunalnim društvima mogu pratiti nekretninu.
5. Energetski certifikat
Prodavatelj ga mora imati prije oglašavanja i predati kupcu. Razred (A+ do G) pokazuje potrošnju energije i predviđa troškove grijanja.
Dodatno za zemljišta
- pristupni put mora biti javna površina ili upisana služnost,
- provjerite priključke na struju, vodu i kanalizaciju i troškove priključenja,
- kod poljoprivrednog zemljišta vrijede posebna pravila prodaje i prvokupa.
Kad angažirati stručnjaka
Odvjetnik provjerava pravno stanje, a građevinski inženjer ili procjenitelj fizičko stanje. Za stan prosječne vrijednosti ukupni trošak oba pregleda rijetko prelazi 1 % cijene, a može spriječiti gubitak kapare ili skupe sporove.
Pregled za 2026. godinu; za ocjenu konkretnog slučaja potreban je odvjetnik.
