Immobilie vor dem Kauf prüfen: Grundbuch, Kataster, Legalisierung und Nutzungsgenehmigung

1. Grundbuchauszug (vlasnički list)

Kostenlos einsehbar auf dem Portal uređena zemlja (oss.uredjenazemlja.hr) nach Katasterparzelle oder Grundbucheinlage. Prüfen Sie:

• Blatt A (Besitzblatt): Beschreibung, Fläche, Parzelle,
• Blatt B (Eigentumsblatt): wer Eigentümer ist und zu welchem Anteil; der Verkäufer muss vollständig eingetragen sein,
• Blatt C (Lastenblatt): Hypotheken, Nießbrauch, Veräußerungsverbote, Streit- oder Vollstreckungsvermerke.

Steht in der Einlage eine Plombe, läuft gerade ein Eintragungsverfahren, dessen Ausgang abzuwarten ist.

2. Übereinstimmung mit dem Kataster

Das Kataster (katastar.hr) führt Parzellen und Gebäude. Fläche und Form der Parzelle müssen zum Grundbuch passen. Bei Wohnungen prüfen Sie, ob das Gebäude etagiert ist, die Wohnung also als Sondereigentum mit Miteigentumsanteil eingetragen ist; nicht etagierte Wohnungen erschweren Kredit und Weiterverkauf.

3. Legalität des Bauwerks

Verlangen Sie Bau- und Nutzungsgenehmigung oder, bei älteren Gebäuden, die Bestätigung, dass das Gebäude vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurde. Nach dem Legalisierungsgesetz legalisierte Bauten haben einen Bescheid über den ausgeführten Zustand (rješenje o izvedenom stanju). Ohne diese Dokumente gibt die Bank keinen Kredit, und beim Verkauf muss der Legalitätsstatus angegeben werden.

Bei Häusern und Ferienhäusern prüfen Sie auch den Raumordnungsplan: Ist das Grundstück Bauland und darf angebaut werden?

4. Schulden und Kosten

Lassen Sie sich Bestätigungen über bezahlte Nebenkosten, Kommunalabgabe und Rücklage zeigen. Schulden gegenüber Hausverwaltung und Versorgern können an der Immobilie hängen bleiben.

5. Energieausweis

Der Verkäufer muss ihn vor dem Inserieren besitzen und dem Käufer übergeben. Die Klasse (A+ bis G) zeigt den Energieverbrauch und lässt Heizkosten abschätzen.

Zusätzlich bei Grundstücken

• der Zugangsweg muss öffentlich oder als Dienstbarkeit eingetragen sein,
• prüfen Sie Anschlüsse für Strom, Wasser und Kanal und die Anschlusskosten,
• für landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Verkaufs- und Vorkaufsregeln.

Wann ein Fachmann nötig ist

Der Anwalt prüft die rechtliche, ein Bauingenieur oder Gutachter die bauliche Seite. Bei einer durchschnittlichen Wohnung kosten beide Prüfungen zusammen selten mehr als 1 % des Preises und können den Verlust der Anzahlung oder teure Streitigkeiten verhindern.

Überblick für 2026; die Beurteilung des Einzelfalls gehört in die Hände eines Anwalts.