Immobilie in Kroatien kaufen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Budget und Finanzierung klären

Klären Sie vor der Suche, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können und ob Sie einen Kredit brauchen. Kroatische Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Schätzwerts, rechnen Sie also mit mindestens 20 % Eigenanteil plus Kaufnebenkosten von etwa 5 bis 7 % des Preises. Unser Kreditrechner zeigt die ungefähre Monatsrate.

2. Markt sondieren

Vergleichen Sie die Quadratmeterpreise nach Städten und Stadtteilen im Preisatlas und speichern Sie Ihre Suche auf Nekredo, um bei neuen Inseraten benachrichtigt zu werden. Achten Sie auf Preis pro m², Baujahr, Energieklasse und darauf, ob Wohnung und Gebäude legalisiert sind.

3. Besichtigung

Prüfen Sie Installationen, Feuchtigkeit, Fenster, Gemeinschaftsflächen und die Instandhaltungsrücklage (pričuva). Fragen Sie nach Nebenkosten, Schulden und laufenden Streitigkeiten. Kommen Sie bei Tageslicht und möglichst ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit.

4. Eigentum prüfen

Lassen Sie sich den Grundbuchauszug (vlasnički list) geben und vergleichen Sie ihn mit dem Kataster. Der Verkäufer muss als Eigentümer eingetragen sein; alle Lasten wie Hypotheken, Nießbrauch oder Streitvermerke stehen ebenfalls dort. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie vor dem Kauf prüfen.

5. Angebot und Verhandlung

Inseratspreise sind Angebotspreise, keine erzielten Preise. Der Verhandlungsspielraum hängt von Lage und Dauer des Inserats ab. Halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest.

6. Vorvertrag und Anzahlung

Der Vorvertrag (predugovor) legt Preis, Zahlungs- und Übergabetermin fest. Üblich ist eine Anzahlung (kapara) von 10 %. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Den Vorvertrag erstellt ein Anwalt oder Notar.

7. Kaufvertrag

Der Hauptvertrag wird beim Notar unterschrieben, der die Unterschrift des Verkäufers beglaubigt. Er enthält die genaue Bezeichnung der Immobilie (Katasterparzelle, Grundbucheinlage), den Preis, die Zahlungsweise und die Klausel „intabulandi“, mit der der Verkäufer der Eigentumsumschreibung zustimmt.

8. Zahlung

Gezahlt wird per Banküberweisung, bei Krediten meist über die finanzierende Bank, die gleichzeitig ihre Hypothek einträgt. Barzahlungen über der gesetzlichen Grenze sind nicht zulässig.

9. Grunderwerbsteuer

Der Käufer zahlt 3 % des Marktwerts, außer bei Neubauten, auf die Mehrwertsteuer berechnet wurde. Der Notar leitet den Vertrag an die Steuerverwaltung weiter, die einen Bescheid erlässt; die Zahlung ist innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung fällig. Details im Ratgeber Grunderwerbsteuer in Kroatien.

10. Grundbucheintrag und Übergabe

Der Antrag auf Eigentumseintragung geht an die zuständige Grundbuchabteilung, heute meist elektronisch über Notar oder Anwalt. Nach der Eintragung übernehmen Sie die Immobilie, melden Strom, Wasser, Gas und Kommunalgebühren um und melden sich beim Hausverwalter.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über den Stand 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an einen Anwalt oder Notar.