Mogu li stranci kupiti nekretninu u Hrvatskoj? Pravila za EU i treće zemlje

Državljani EU i EGP-a

Fizičke i pravne osobe iz država članica Europske unije, Islanda, Lihtenštajna i Norveške stječu nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Nije potrebna nikakva posebna suglasnost. Isto vrijedi za švicarske državljane. Prijelazno razdoblje za poljoprivredno zemljište isteklo je 2023. godine, pa i ono mogu kupovati.

Državljani trećih zemalja

Osobe iz zemalja izvan EU (npr. Velika Britanija, Srbija, Bosna i Hercegovina, SAD, Rusija, Kina) mogu kupiti nekretninu ako postoji reciprocitet, dakle ako i hrvatski državljani mogu kupovati u njihovoj zemlji, i ako dobiju suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave. Postupak traje nekoliko mjeseci, zahtjevu se prilažu kupoprodajni ugovor, dokaz o vlasništvu prodavatelja i dokaz o državljanstvu. Bez suglasnosti upis vlasništva nije moguć, ali ugovor se može sklopiti pod uvjetom dobivanja suglasnosti.

Poljoprivredno zemljište i nekretnine u zaštićenim područjima državljani trećih zemalja u pravilu ne mogu steći.

Kupnja preko hrvatskog d.o.o.

Osnivanje hrvatskog društva s ograničenom odgovornošću uobičajen je put za državljane trećih zemalja ili za kupce koji planiraju iznajmljivanje. Tvrtka kupuje bez suglasnosti Ministarstva, ali donosi troškove knjigovodstva i poreza na dobit. Isplati se savjetovati s knjigovođom.

OIB je obavezan

Svaki kupac, hrvatski ili strani, treba osobni identifikacijski broj (OIB). Stranci ga besplatno dobivaju u Poreznoj upravi uz putovnicu, osobno ili putem punomoćnika. Bez OIB-a nema ugovora, bankovnog računa ni upisa vlasništva.

Porezi i troškovi za strance

Isti su kao za domaće kupce: porez na promet nekretnina 3 %, javni bilježnik, odvjetnik, upis u zemljišne knjige, eventualno agencijska provizija. Posebnog poreza za strance nema. Vlasnici koji iznajmljuju turistima plaćaju paušalni porez po krevetu i trebaju rješenje o kategorizaciji.

Praktični savjeti

• Angažirajte odvjetnika koji govori vaš jezik; na Nekredu su svi oglasi i na njemačkom i engleskom.
• Provjerite zemljišne knjige i legalnost objekta prije kapare.
• Otvorite račun u hrvatskoj banci radi režija i poreza.
• Dogovorite ovlaštenog sudskog tumača za potpisivanje kod javnog bilježnika ako ne govorite hrvatski.

Stanje propisa 2026. Prije kupnje provjerite aktualna pravila s odvjetnikom.