Dürfen Ausländer in Kroatien Immobilien kaufen? Regeln für EU-Bürger und Drittstaaten

EU- und EWR-Bürger

Natürliche und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten, Island, Liechtenstein und Norwegen erwerben Immobilien in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger. Eine Genehmigung ist nicht nötig. Das gilt auch für Schweizer. Die Übergangsfrist für landwirtschaftliche Flächen ist 2023 abgelaufen, auch diese dürfen gekauft werden.

Drittstaatsangehörige

Personen aus Ländern außerhalb der EU (etwa Großbritannien, Serbien, Bosnien und Herzegowina, USA, Russland, China) dürfen kaufen, wenn Gegenseitigkeit besteht, also auch Kroaten in ihrem Land kaufen dürfen, und wenn das Ministerium für Justiz und Verwaltung zustimmt. Das Verfahren dauert einige Monate; beizulegen sind Kaufvertrag, Eigentumsnachweis des Verkäufers und Staatsangehörigkeitsnachweis. Ohne Zustimmung ist keine Eintragung möglich, der Vertrag kann aber unter der Bedingung der Genehmigung geschlossen werden.

Landwirtschaftliche Flächen und Immobilien in Schutzgebieten können Drittstaatsangehörige in der Regel nicht erwerben.

Kauf über eine kroatische d.o.o.

Die Gründung einer kroatischen GmbH (d.o.o.) ist ein üblicher Weg für Drittstaatsangehörige oder für Käufer, die vermieten wollen. Die Firma kauft ohne Ministeriumsgenehmigung, verursacht aber Buchhaltungskosten und Körperschaftsteuer. Ein Gespräch mit einem Steuerberater lohnt sich.

Die OIB ist Pflicht

Jeder Käufer, kroatisch oder ausländisch, braucht die persönliche Identifikationsnummer (OIB). Ausländer erhalten sie kostenlos bei der Steuerverwaltung gegen Vorlage des Reisepasses, persönlich oder über einen Bevollmächtigten. Ohne OIB gibt es keinen Vertrag, kein Bankkonto und keine Eintragung.

Steuern und Kosten für Ausländer

Sie sind dieselben wie für Inländer: Grunderwerbsteuer 3 %, Notar, Anwalt, Grundbucheintrag, gegebenenfalls Maklerprovision. Eine Sondersteuer für Ausländer gibt es nicht. Wer an Touristen vermietet, zahlt eine Pauschalsteuer pro Bett und braucht eine Kategorisierung.

Praktische Tipps

• Beauftragen Sie einen Anwalt, der Ihre Sprache spricht; auf Nekredo sind alle Inserate auch auf Deutsch und Englisch.
• Prüfen Sie Grundbuch und Legalität des Gebäudes vor der Anzahlung.
• Eröffnen Sie ein Konto bei einer kroatischen Bank für Nebenkosten und Steuern.
• Bestellen Sie einen beeidigten Übersetzer für den Notartermin, wenn Sie kein Kroatisch sprechen.

Stand der Vorschriften 2026. Lassen Sie die aktuellen Regeln vor dem Kauf von einem Anwalt prüfen.